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乡镇级商业发展现状浅析
发布日期:2019-8-12         来源:王震宇    点击:261次

乡镇级商业发展现状浅析

 

2018-2019年,受地产企业融资渠道受限和土地政策收紧等影响,我国商业地产行业进入理性调整期,在消费升级的大环境下,商业地产需要调整新技术、新模式及新业态以迎接新挑战,但是无论商业大格局如何更迭,现阶段对于乡镇级商业这类“特殊”的商业类型影响甚微。华尔盟商业团队通过多年的实操经验,从人口结构、消费习惯、商业特殊环境、乡镇发展规划等多个方面佐以浅析。

人口结构:中小型乡镇城区人口数量约在4-10万人,其中绝大部分属于外出务工型乡镇,常住人口以老幼妇孺者居多,他们也是乡镇商业的主力消费群体,乡镇级商业的整体招商方向与商业规划也是与其相辅相成的,同时也昭示着它的特殊性和局限性。

孝感市陡岗镇的万佳新城项目便是在商业开发的同时,打造了约30亩市民广场,其中包含一个约3000㎡的集贸市场;开发商通过对市民广场及其相关配套的打造,为镇区人民提供了老年人活动中心、儿童培训班等系列场所。项目地处镇西,虽商业价值较为明显,但因项目商业体量过大且区域人口支撑不够,导致项目在实操过程中,仅维持了约1/3的商铺正常运作。对于此类项目,由于开发商前期并未对区域市场的实际需求进行深度调研,导致项目实际运营效果与其心理预期相差甚远。

消费习惯:对于乡镇传统商业而言,日常消费高峰期为每日赶集时分,主要业态包括农产品批发、零售、生鲜日杂、服装批发等,即使目前新兴商业不断入驻,其仍是商业市场的主流。随着新兴商业的不断发展,增添了中小型生鲜超市、亲子娱乐、度假酒店、本土特色餐饮等为主力的新兴商业。

嘉鱼二乔美食文化城项目位于嘉鱼县鱼岳镇东岳路,地属四线城市三级城镇,商业体量2万方,区域旅游产业发展趋势较为明显,商业市场竞争激烈,其前期定位为嘉鱼美食城,餐饮业态占比严重,后期调整发展方向为“邻里生活+文旅配套”,从而对商业部分重新规划布局。在乡镇消费趋势中,餐饮娱乐方面所占比例有限,打造综合性业态才能吸引足够的消费客群。

招商环境:对于乡镇级商业而言,其招商工作难度相对较大,除区域人口、经济、交通、市场环境等因素外,大多数品牌商家对于乡镇一级并没有相关的拓店意向,仅格力、苏宁及京东等线下实体小店入驻意向相对较高。商家群体中主要以本地人居多,其对工程时间节点较为关注,尤其教育培训类的开业节点与区域市场实际开放时间息息相关,但却因乡镇开发商对商业时机的错误估计等因素,导致工程节点无法与市场实际需求相匹配,从而错失良机。

大冶还地桥镇汇金广场项目位于位于镇中心居住区(还桥大道与曙光路交汇处),地属六线城市市域副中心,商业体量为1.8万方,业态主要以餐饮配套、教育培训、亲子娱乐、母婴配套等为主。项目虽具有一定的区位优势和市场基础,但现阶段还地桥镇整体业态仍以餐饮和便利店为主,规模较小,形象较差,大型品牌入驻意向较低,导致其自身商业后期运营环境成熟周期较长。再者开发商在前期并未能充分考虑区域特点、市场容量及消费水平,导致项目落地后与部分市场需求相背离,在未来的商业运营中必然会出现问题。

城镇规划:在我国经济发展新常态下,小城镇面临着新的发展机遇,随着相关政策的不断落地,全国各地特色文化小镇遍地开花,其大多基于本土区域历史及其特有的技艺技法等相关文化背景进行开发打造而成的。

羊楼洞位于赤壁市区西南26公里的羊楼洞镇,由大型开发商卓尔集团打造,其规划面积为12120亩,基于羊楼洞老街改造升级且辅以本土茶文化加持,区域大交通较为便利,开发节点稳定。

镇区现存一条以明清建筑为主的古街,主街宽4米,长2200米,伴有数条丁字小巷,街面全部以青石铺设,目前招商工作已经基本完成,将于1028日举行 一带一路国际茶产业发展论坛暨第五届中国茶业大会。而相对于其他乡镇而言,虽有不同层次的文化背景加持,但由于开发商资金,区域交通、政策等因素,导致大部分古镇项目开发难度较大,交通、拆迁范围过大,整体推进较慢

综述,目前大部分乡镇经济发展较慢,其市场消费能力滞后,购买力不足,酒店、商业需求有限等问题仍较为严重。因此在开发此类物业前,应进行审慎详尽的前期调研,力求达到精准定位从而使项目在同类产品中脱颖而出。目前乡镇级商业大多照搬一二城市的建设经验,不可否认,在其落户之初,这种新型的地产模式满足了人们对商业中心的心理需求和地产投资回报的期望。一二线城市商业综合体的繁华景象,让一些地产商误认为它是楼市经济吸金点,不少地方政府也将此作为主导产业给予政策和融资扶持,从房地产商业属性来讲,选择合理的开发业态并实现其利益最大化属正常经商活动,但若将其放在区域经济结构大局考虑,乡镇级中小型商业综合体仍存在着一定的潜在风险。随着社会经济的发展以及棚改数量的不断增加,全国各地的“特色文化小镇”已频频落地,这也为乡镇商业体的未来发展带来了无尽遐思。

 

 


 

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