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疫情之下,房地产业影响几何?
发布日期:2020-2-8         来源:华尔盟    点击:134次



疫情之下,房地产业影响几何?


新型冠状病毒感染肺炎疫情发生以来,全国上下全面加强疫情防控工作。


  随着131日世界卫生组织(WHO)宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)”以来,疫情将会对中国经济将产生何种影响也备受社会关注。


  而受此次疫情影响,绝大多数企业延长了节后开工的时间,一些行业面临着前所未有的困难,这其中当属贸易、旅游、餐饮、酒店、娱乐和航空等行业所受影响最大。


为此,全国各地也在近期陆续出台了相关财政、金融等政策,以确保经济稳定运行。


  对房地产行业的影响有多大?


  一直以来,作为支柱产业的房地产行业在当前国民经济中占比较高,所涉及的上下游产业也比较多。突如其来的疫情,也给房地产行业带来了很大的影响。


  在本次抗疫过程中,不少房地产企业捐款捐物,在践行社会责任的同时,也不得不面对未来经营收入的减少。


  随着全国大多数省市相继采取售楼处闭门谢客、建筑工地停工、土地拍卖暂缓、地产中介停业等措施,房地产行业也感受到了前所未有的压力。


  事实上,20201月份的房地产数据已经看出一些端倪。


  克而瑞研究中心近期发布的报告显示,20201月份百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。土地市场也延续了2019年以来的低位运行态势,根据克而瑞报告,1月份土地成交量较201912月的周期性高峰相比明显下滑。另外,从销售百强房企拿地销售比情况看,也在持续回落。2020年首月拿地销售比仅为0.27,与最高点2017年相比相距甚远,谨慎的拿地态度可见一斑。


  此外,根据中原地产研究中心统计数据,从20201月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%。而据克而瑞监测,春节前后一周的房地产销售数据基本接近零。


  随着疫情事件的发酵,不出意外,保守估计一季度的房地产开发投资、销售、开工和竣工都将受到影响,但影响远不止这些。


  受疫情影响,基本上绝大多数购房者都会推迟购房计划,楼市成交陷入冰点,这将直接影响到房地产企业的销售回款与现金流吃紧。在销售端锐减,所导致资金承压的同时,房企还叠加着还债压力。这对于那些本来面临较大资金压力的企业,无疑是雪上加霜。


  按照华泰证券此前的一项统计,2020-2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。而2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。另一方面,房企海外债到期规模也在走高。根据Wind数据显示,2020年和2021年海外债到期规模分别为297.86亿美元和316.38亿美


  而始于2019年下半年以来融资端的收紧,更是给房地产行业资金链带来较大压力。这对于仍处在集中偿还期的房地产企业来说,更加大了后期资金的不确定性。


   如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠。而房企目前最重要的仍是要关注现金流,没有什么比活下去更重要。在其看来,由于各个房企暂无法通过销售获得回款,将迫使房企重新调整土地投资节奏。一些现金流吃紧的公司将面临生存困难,上半年行业洗牌将加速,因此并购机会将增加。


  交通银行高级经济学家夏丹则认为,央行宽松政策提前释放,可缓解一部分房企融资成本的压力,不过当前的主要负面影响仍来自工地及销售的停滞状态。


  对于本次疫情事件的影响,各大机构也给出了自己的观点。


  其中,绝大多数机构认为,购房需求不会消失,只会延后。疫情对于房地产市场的影响是短期的,随着未来疫情的解除,负面影响的消退,对行业全年销售影响有限。还有一部分机构认为,在一季度宏观经济承压的情况下,后续的货币政策、财政政策或超预期,对于行业政策放松也未尝不可期待。


  中信证券表示,售楼处虽然临时关闭,但各大房企蓄客热度不减。地方积极作为,料土地出让质量将提高、定价理性。预计节后社会资金成本或有下行,纾解企业压力及购房者负担。


  天风证券认为,此轮停售对2月影响最大,但2月份在全年占比较低,过去三年平均占比仅为5.1%。此次的停售对低能级城市的影响或将更大,对人口净流入的一二线城市而言,购房需求后续将出现修复,但对于低能级城市的返乡购房、旅游区购房或形成一定影响。同时在一季度宏观经济承压的情况下,后续的货币政策、财政政策或超预期,对于行业政策放松也未尝不可期待。


  华西证券指出,武汉疫情爆发于传统销售淡季,短期对行业有一定负面影响,而整体购房需求只会有所延后,并不会消失,如短期内疫情得到有效控制,则对全年销售影响有限。


  华创证券分析,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续,甚至对全年销售形成负面影响,但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。与此同时,新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大,也将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡,或将促发逆周期调控弹性进一步加大。


  中达证券称,各省市积极采取多项对策,疫情或将逐步得到控制并缓解,目前来看本次疫情或主要影响房地产2月表现,疫情影响最严重五省销售额占比30%,但龙头房企普遍2月销售额占比仅为5%,预计本次疫情或对整体经济及房地产市场产生短期冲击但全年影响有限。


  东吴证券认为,短期,疫情对地产销售(2-3个月)产生较大负面影响;中长期,需要观察疫情发展情况和政策调整。预计疫情过后,之前积压的需求会集中释放,但疫情期间的销售真空期无法避免。


  海通证券预计,由于疫情对经济形成短期冲击,为了维护市场稳定、对冲短期冲击,货币政策有望从灵活适度转向适度宽松。考虑到短期通胀还在高位,预计央行或将阶段性小幅降息,如降低7天逆回购招标利率、下调MLF利率、对疫情严重地区定向降准降息等,从而推动LPR下降,降低社会融资成本。


  疫情之下的不二法门


  虽然疫情对于房地产企业的最终影响还有待评估,但在特殊形势下,企业保持谨慎与敬畏心态,顺应市场走势、积极应对市场变化才是关键。当前,房地产企业需要认清形势,根据自身情况在战略上做出主动改变。至少以下几个方面应该达成共识:


  一、做好开工的防疫措施


  虽然延迟开工时间,工程进度与竣工时间会受到一定影响。但更为重要的是,项目工地如何在复工后做好防疫措施,也是目前需要迫切解决的问题。


  二、高质量发展


  不管疫情如何演变,房地产行业都到了高质量发展的新阶段,未来要拼质量、拼服务、拼创新。在疫情持续期间,更是房企软硬实力的全面比拼。首先,项目质量不能缩水,如果因为控制成本,而导致工程质量出现问题,无疑给企业品牌与营销雪上加霜。其次,房企自持物业的管理水平不能降低。一场疫情,也将各大物业公司的管理水平暴露在公众之中。此时,谁能将物业管理工作做好,也是企业品牌与产品力之间的一场另类较量。


  三、合理制定销售目标


  虽然2020年房企的销售目标会否因疫情事件而降低,有待进一步观察。但在企业经营过程中,要根据市场情况,合理制定销售目标,或者根据后续情况,及时、主动修正任务目标。


    四、主动降低负债率


  不可否认,疫情对于高负债率的房企影响巨大。因此,主动降低负债率才是关键,否则2020年很有可能会有部分企业因资金问题而出现流动性风险。


  五、抱团取暖


  建议中小房企多与头部房企和国有企业尝试合作拿地开发项目。与中小房企动辄在10%以上的融资成本相比,国有企业和头部房企,无论是在融资成本还是项目去化方面,拥有更大的优势,抗风险能力方面也更强。


  六、政策仍稳


  尽管市场期待房地产政策向宽松方向调整,但预计政策总体还将保持稳定,房住不炒、因城施策仍将是中长期主基调。房企要放弃政策幻想,降低市场预期,保证合理利润。


  疫情之下,生命重于泰山,疫情就是命令,防控就是责任。越是在困难的时候,越是考验一个企业运营管理和社会责任的时候。




 

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